日本的租賃市場相當成熟,管理服務主要有【代管】和【包租】兩種。

 

代管和包租最大的差別在於空屋風險由誰承擔。包租服務是管理公司將房屋租下後再轉租給租客,空屋和租金滯繳風險是由中間的管理公司承擔,然而代管服務是房東直接和租客簽約,管理公司僅是房東委託管理的第三者,空屋和租金滯繳風險需要房東自己承擔。

 

這樣聽來,不需承擔風險的包租似乎是個好選擇,但是管理公司通常僅願意提供包租服務給容易出租的房子,且包租服務收費較高,如果你的房子很新或是地點很好似乎沒有必要選擇高額服務費的包租服務。

 

然而包租還有一個常常被忽略的好處是"法人租客"。日本很多公司為了節稅會幫員工負擔部分或全部租金,簽約是用法人名義。然而這樣的法人客戶常常會因為稅務上的原因而避開"不住在日本"的房東的房子(關於細節,有需要,再直接說明)。包租的話,由於房東是先租給管理公司,對法人租客而言,它的房東是管理公司,就沒有房東不住在日本的問題了。

 

結合以上兩種服務的優缺點,本公司提供【混合型轉租服務】,讓不想失去法人客戶又不想負擔高額管理費的房東有另一個優質的選擇。這種管理方式是由我公司先將房屋租下再轉租給房客,由於僅收平價的管理費,空屋和租金滯繳風險需要由房東承擔。然而使用我公司的名義來招租可對應法人客戶,若能和法人客戶簽約,就可大大壓低空屋和租金滯繳風險。

 

以上的說明大致可整理如下表。

服務類型 代管服務 包租服務 混合型轉租服務

條件較差的房子

可以對應 不願意對應 可以對應
招租費用 1個月租金 不需額外負擔 1個月租金

租客禮金

(0~2個月租金)

房東收入 包租公司收入 房東收入
免責期間(※1) 有(1~3個月)
法人租客 無法對應 可以對應 可以對應
每月管理費用 租金5%~10% 租金10%~20%

一律5,400円(※4)

房客負擔的管理費(※2) 房東收入 包租公司收入 房東收入
空屋期間 無收入 有收入 無收入
租金滯繳 無收入,會催繳

有收入

前6個月有收入,由我公司代繳房租(※3)

退租後設備損壞費用

若是房客過失,由房客負擔,若是自然損耗,由房東負擔。

但即便是房客負擔,若房東有受益(例如壁紙全面更新),也會依照房東受益程度著收房東費用。

解除合約 無違約金 0~3個月的違約金 無違約金
代繳稅金 2千~5千日元 2千~5千日元 免費處理
所得稅申報 5萬~ 5萬~ 5萬~

 

*以上為我公司整理出來市場一般的情況,細節條件依管理公司不同而有所不同

(※1)所謂免責期是指這段期間管理公司不需付房租給房東。由於管理公司承擔空屋的風險,所以通常會在合約開始時設定一段免責期,即使這段期間找到租客,管理也不需要付房租給房東。這個部分就是管理公司的收入。就房東而言,似乎損失了租金,然而換一次租客,從招租到入住最少也要1~2個月,管理公司設定這個免責期也不是太過分。

(※2)在日本出租套房除了租金外,通常會以大樓管理費的名義跟租客另外收管理費(即便房東已經負擔大樓管理費),這個部分包租公司不會列入租金內,純粹成了包租公司的收入。若是代管,這個部分就會很明確,房東可以要求房客負擔管理費,或是為增加自身房子的競爭力,房東也可選擇幫房客負擔全部或一部分的管理費。

(※3)僅限於由我公司招租的客人和住家用的物件。

(※4)一棟物件,大坪數物件,店鋪等特殊物件需個別評估。